“銀行會不會執行？什么時候能落地？”
“聽說有降存量房貸利率的方法了？”
8月1日，央行重磅部署：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，再度引發熱議。從“支持和鼓勵”變為“指導”，央行半個月內連續發聲，意味著政策改革或進入到實操層面！
目前各大銀行落實進展如何？存量房貸利率何時才能下調？有城市已經開始行動…..
下調存量房貸利率何時落地？剛剛，南京各大銀行最新回應！
步入8月，盡管各項松綁政策密集出臺，但下調存量房貸利率的呼聲居高不下。
7月14日，央行首次在正式場合表態：支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款，引發全國關注。
8月1日，央行在2023年下半年工作會議上再次部署：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，市場再度沸騰。
有分析稱：央行措辭從“支持和鼓勵”變成“指導”，意味著下調存量房貸利率勢在必行，存量房貸利率下調將成為銀行的必選項，接下來將進入實操階段。
網曝部分銀行目前正就存量房利率調整開展調研和需求收集，對房貸利率情況進行摸底調查。南京目前各大銀行響應態度如何？
今天上午，我再次對南京各大主力貸款銀行進行了全面摸底，目前尚未有銀行落實下調存量房貸利率。
“我們還沒有接到調整的通知，具體方案現在也沒有出來，所以應該還要再等等”，中行某支行個貸經理如是說道。
“目前沒有接到文件通知，我們會根據監管部門政策指導后再制定相關的管理辦法和實施方案，央行指導落實到各個城市需要時間”。
“落實肯定不會那么快，我估計最快也要到9月份，這個影響面還是非常大的”，有銀行人士透露道。
據了解，房貸一直是銀行個貸業務的優質資產，體量大，不良率低。截至2022年末，工商銀行個人住房貸款規模6.43萬億元，占所有貸款規模27.7%，占個人貸款78.03%，不良率在所有類別貸款中最低，為0.39%。農業銀行個人住房貸款規模5.35萬億元，占個人貸款比重70.90%。
降低存量房貸利率會對商業銀行利息收入造成什么樣的影響？話句話說，為什么銀行在一定程度上不愿意降低存量房貸利率？根據民生證券發布的研究報告，假設存量房貸利率下調100個基點，當存量房貸置換比例分別為10%、30%、50%時，對銀行而言，分別對應388億元、1146億元、1940億元的利潤損失，分別占2022年商業銀行凈利潤2.3萬億元的1.69%、4.98%、8.43%，影響不算小。
調查結果曝光！超7成買房人支持下調存量房貸利率
自從7月央行發聲以來，關于存量房貸利率下調的風聲不斷，高利率買房人也在苦苦等待。
根據我們做的調查——“你會選擇等待存量房貸利率下調還是提前還貸？”，調查結果顯示：1周時間超2000人參與投票，其中，1539票選擇下調存量房貸利率，占比約71%。
另外，對于未來希望出臺的政策類型中，降低房貸利率的呼聲遠遠高于全面放開限購、降低首付比例、稅費減免、認房不認貸等。
值得一提的是，相關機構也做了“存量房貸利率下調會促使你再買房嗎？”、“你希望如何下降存量房貸利率？”的相關調查。調查結果顯示：
超4成的調查者表示存量利率下調會促使自己再買房，超3成表示考慮中，超2成調查者表示不會促使自己購房。
你希望如何下降存量房貸利率？9成調查者希望直接下調存量房貸利率，1成希望商轉公或者發放利率優惠券。
網友熱議：降低存量房貸利率才能釋放消費潛力
在各大平臺的留言區和購房社群內，這半個月，下調存量房貸利率的熱度持續不減，關于下調的方式，網友也是希望直接降基點。
對于下調存量房貸利率帶來的影響，網友也是一片熱議，直言這是促消費的重要辦法。
“調整存量房貸利率真的太重要了，惠及無數年輕人，可以很好的激發創新、生育、消費等”
“我房貸利率居高不降，因此也沒錢消費”、“被高房貸利率壓的太苦了”
“每個月工資到賬一分不少的轉到房貸卡里面，有時候工資不夠還要去籌錢還房貸”
“大大降低存量房貸利率才能釋放消費潛力”
房貸利率下調能省多少錢？從“6”字頭到“4”字頭利率，房貸能少還多少？算一筆賬，以1套房總價400萬，首付3成，貸款280萬，按揭30年，等額本息還款方式來計算的話：
房貸利率6.25%，支付利息總額340.64萬元，每月還款17240.08元
房貸利率4%，支付利息總額201.23萬元，每月還款13367.63元
對比來看，房貸利率從6.25%降至4%，30年房貸總利息減少139.41萬元，每月月供減少約3872元。
有城市已經出手！高利率買房人有救了？真相是…
央行接連發聲，各個城市也在跟進。目前落實進展如何？有銀行可以降低存量房貸利率了？
1、“轉貸”調降存量房貸利率
據了解，從具體落實進度來看，江蘇省泰州市興化市發布《關于優化調整商業住房貸款轉住房公積金貸款政策的通知》，將對商業住房貸款轉住房公積金貸款政策進行優化調整，這是在7月14日央行發聲調降存量貸款利率后的首個地方性的“轉貸”鼓勵性政策。
雖然不是直接降低存量房貸利率，通過“商轉公”也能大大減輕此前高房貸利率的壓力。而此前曝出的“常州降低存量房貸利率”其實也是通過這種方式，買房人可以通過商業貸款轉公積金組合貸的方式進行調整。不過，南京目前并不支持商轉公，（詳情戳：重磅！事關“商轉公”！剛剛，南京公積金中心正式回應）
2、給予存量房貸利率優惠券
除此之外，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予一年期的利率優惠券，但是僅在當地做了小范圍試點，并未擴大，主要為了應對提前還貸的壓力。
值得一提的是，目前市面上還有通過房貸轉經營貸、消費貸等形式，來緩解高房貸利率壓力。
3、“轉貸降息”再出江湖
最近很多網友向我們爆料，中介勸他們以房貸轉經營貸。以經營貸置換房貸，表面上利率大降，能省下很多利息，但是其中的弊端和風險也不得不關注。
比如，以經營貸置換房貸對個人來說雖節省了部分利息負擔，但經營貸期限往往都遠低于房貸，其實也會大大加重每一期本息還款壓力。而且整個辦理過程中，涉及到各種費用隱形成本。最為重要的，我國早就有明文規定禁止經營貸流入房地產市場。
對于買房人來說：一旦被查出或者被人向監管部門舉報，銀行通常會限期收回貸款，從而迫使套取經營貸的購房者出現違約問題，并影響個人征信。（此前我們也報道過，詳情戳：剛剛，有人房貸利率從6.25%轉成4.25%，就在南京！我調查發現…）
4、江蘇已經表態，南京…
從城市層面來看，打響全面救市第一槍的河南鄭州，快速響應央行號召，8月3日明確提出：鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行。
8月4日，南京出臺了“房八條”新政，雖然沒有提及下調存量房貸利率，但是在江蘇發改委發布的《關于促進全省經濟持續回升向好助力高質量發展繼續走在前列的若干政策措施（征求意見稿）》中，明確提到：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
寫在最后：
市場環境發生了改變，房貸利率不能再高位站崗了。目前南京限購、限售均已松動，“認房不認貸”政策也已放寬，下調存量房貸利率何時能執行，“商轉公”何時能落地？這些能切切實實降低房貸成本的舉措何時落地，我們也將持續關注和跟進。
